学者 多数二线城市库存已光 谨防限售成钝刀子割肉_财经_财经_星

发布时间:2017-10-04| 来源:未知 | 浏览量:

(原标题:缺乏长效机制,谨防限售成为“钝刀子割肉”)

十一长假前,楼市调控的消息接连几日占据了头条。

据媒体报道,22日开始,楼市迎来新一轮密集调控期。2天内,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个城市密集出台楼市调控措施,其中6个城市实施限售,西安新政则是通过商品房价格申报控制房价,武汉是规范开发商销售行为。

事实上,对于经历了去年9·30调控的人们并不惊奇,国际环境和国内气候决定了,调控总是要来的。盘点近两年的楼市调控征程,大致经历了三轮加码:2016全年调控为第一波,今年三月调控是第二波,近日的房贷利率上调与限售政策是第三波。

此轮调控中,限售政策成为了舆论焦点,甚至很多评论当即断言“炒房者慌了”、“哭晕在厕所”之类。然而,这却让真正的炒房者哭笑不得。倘若赴市场一线走访会发现,至少到现在为止,收获满满的炒房者并没有慌,除了房价下跌,对于手握两套以上房产的炒房者来说,晚卖两年对他们或许并不算什么。

其实,在第二波调控城市里,限制销售时间已成为调控的重要内容,当时已有大约30个城市推出此项措施,大多为两年禁售。而在半年后的第三波调控,9月22日夜里数城市发布的楼市限售政策,多有些“补偿”味道——大多是第二波调控中尚未采用“限售”政策的剩余二线城市的加强版。

那么,此番限售后效果会如何?

事实上,第三轮调控的出现,本身就意味着虽经第二波限售,但市场并未实质性冷却下来。在开发商拿地方面,地王不断,地价依旧创造新高。至于销售端,开盘日光并不少见,尤其是二线城市,甚至在银行收紧信贷,贷款利率大幅度增加的情况下,依然没有在很大程度上压制住买房者的冲动。此前银行严查消费贷资金流向,便是因“假消费真购房”而起。以笔者所在青岛为例,甚至出现3万的楼盘招致20人抢购的程度。

为何市场降温如此之难?

这是因为此番系列加码叠加了之前调控结果的影响:以往调控时,房价在历经短暂受抑后便会迎来反弹,人们由此产生固化思维——调控是暂时的,上涨才是趋势,只要买买买,永远不怕亏。这一逻辑更是得到了年初房价大涨的佐证,炒房者的稳赚让房价上涨成了“共识”。至此,如同2015年的股市盛况,购房者疯狂杀入楼市。

因此,我们迎来了今天的调控加码。事实上,各地控制房价,还是要靠行政性限价作为主要手段。若非如此,在大多数二线城市库存已光,投资旺盛的情况下,房价如果单靠供求市场关系来调节,势必会上涨。

不过,目前来看,这轮政策更多是地方政府为应对中央的压力,大多数城市并没有真心下死手。此前,网络上流传住建部对部分潜在热点城市下发的内部通知,通知中称在“金九银十”期间潜在热点城市将面临较大房价上涨压力,需关注房地产稳定工作。虽然不确定文件的真实性,但恰逢黄金周前期诸城市加码调控,政策的应急性大于规划性,或也并非空穴来风。

其实,相比限售限购,房地产市场最大的空头是金融收紧。近半年来,国内大多数银行收紧房贷并提高利率,无形中成了金融机构自行去杠杆现象,随着时间延长和力度加大,金融机构的资金抽调对房地产市场冲击也会愈加明显。不仅如此,上周美联储公布缩表进程的国际金融气候转冷,更让人们对未来金融收紧无可置疑。

如此看来,地方政府急吼吼的半夜政策不过是“钝刀子割肉”,真到质变之时,才最为要命。而质变的根本之策,恰恰要靠长效机制。当然,这一机制如今也在逐步落实,比如租住同权、共有产权、农地放开租赁试点等等。不过,若要上述政策形成真正效果并实现房地产市场的彻底转向,恐怕还需要一个摸索和推广期,而这都需要时间。

从这一角度讲,第三波调控中众多二线城市的限售,意义在于两方面:其一,是为中国房地产建立长效机制争取窗口期;其二,则是为应对美联储缩表之后整个金融市场的收缩。因此,即便此番次热点城市的调控为权宜之计,却也是一石二鸟,至于产业质变何时来临,还有待更多综合性措施的出台与落地。

作者:张百忍(地产学者)

来源:新京报

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